И. Кудояр: «Сорок процентов жилья в новостройках Киева покупать нельзя»


И. Кудояр: «Сорок процентов жилья в новостройках Киева покупать нельзя»

Недвижимость на рынке столицы является мечтой для многих украинцев. О том, как не попасть на мошенников в вопросах покупки жилья, какой район популярнее и о том, в какую недвижимость выгоднее вкладывать деньги ГолосUA расспросил юриста, консультанта по недвижимости Ивана Кудояра.

— Как обстоит дело на столичном рынке недвижимости? Есть ли тенденции к оживлению рынка или напротив, — там сейчас штиль?

— Неплохо на рынке недвижимости. Как по мне, мелкий сегмент начал подниматься, уже последние 4-5 месяцев, с мая-месяца точно. Но именно мелкий сегмент – это сегмент 40-50, до 80 тысяч долларов. Если учесть, что застройщики в последнее время строят именно такие квартиры маленького сегмента, то рынок есть, квартиры есть, он живой, он востребован, он начал расти. Многие считают, что здесь рост пошел.

Крупные квартиры, — имеется в виду сегмент 200+, — они до сих пор находятся в таком себе вакууме. Сделок мало, там большой торг, то есть рынка там еще как такового нет. Есть точечные сделки, но даже проследить цену очень сложно, потому что невозможно оценить квартиру: она стоит 250, 270 или 230 тысяч. Кому сколько дадут, у кого крепче нервы, — так и стоит.

— Может в будущем оживиться и этот сегмент рынка? Что можно спрогнозировать на будущее?

— Все-таки такой момент психологический переломный – он прошел. Люди боялись вообще покупать, вообще вкладывать, вообще не видели перспектив в Украине. Ну опять же: вышел совсем другой игрок на рынок недвижимости – это IT-шники, молодежь, которая покупает эти мелкие квартиры. Она, скажем так, не сильно разбирается в политике, не сильно боится, она работает и в целом сориентирована на Запад. Они как двигатель, дали толчок рынку.

— По вашему мнению, недвижимость в каких районах Киева пользуется большим спросом?

— Наверное там, где больше новостроек, тот район и популярнее, там, где есть предложение. Это Позняки и Осокорки, метро Славутич, там, где много строек, это Голосеевский район, он тоже очень крепко застраивается. Наверное, эти районы самые востребованные, потому что там еще и ко всему есть метро. И те мелкие квартиры, которые строятся, их достаточно легко ремонтировать и достаточно просто сдавать в аренду. Сейчас одни строят то, что надо, другие – покупают то, что хорошо сдается в аренду. Всем выгодно и эти направления работают.

Читайте также:  В Киеве в ночь на 28 декабря закроют движение скоростных трамваев

Оболонский район меньше пользуется спросом, потому что там метро есть, но нет масштабной, комплексной застройки. Там есть новостройки, есть огромный комплекс «Министерский», но в основном Оболонь – это старая застройка. Или взять, допустим, Лесной, там тоже мало строится, потому что старая застройка и очень сложно воткнуть какой-то комплекс между домами – это скандал, это проблемы с соседями. Поэтому районы, где строится жилье, и пользуются спросом.

— Как вы считаете, в какое жилье сейчас лучше вложиться: в «первичку» или «вторичку»?

— На самом деле, ¾ сделок в Киеве – это все-таки «первичка». «Вторичка» с одной стороны лучше, с другой – хуже. Лучше она потому, что там есть документы, люди уже иногда покупают с каким-то ремонтом, там действительно есть обжитой район, садики, школы, магазины.

С другой стороны, молодежь, которая пытается освоиться на рынке, они не хотят рассматривать все эти «хрущевки», девятиэтажки, потому что их сильно смущают подъезды, дворы, бабушки. Они хотят жить в своем социуме, они хотят свой круг общения, свой забор, охрану, комфорт. Им нужен уровень, социальная прослойка. Те люди, которые находятся рядом с ними – они и должны жить рядом с ними.

Для «вторички» надо деньги в долларах – раз, деньги сразу все – два, налоги заплатить – три, если есть риелтор – это тоже деньги. Притом, оказывается, очень сложно купить квартиру на «вторичке», потому что очень много ложной информации, очень много недобропорядочных риелторов. Многие попытались на «вторичке» что-то купить, потыкались-помыкались и в конце концов ушли на «первичку». Там отдел продаж, там зашел – красивый буклет, чай-кофе и все понятнее.

Читайте также:  В период экономического упадка приватизацию украинских предприятий будут проводить за малую цену – депутат

— Как вы считаете, какие перспективы у пригорода Киева?

— Человеческая душа не терпит пустоты. Все равно строители, которые строили всю жизнь и хотят как-то себя реализовывать, энергия есть, они строят. Построить в Киеве достаточно сложно, потому что в Киеве земельный вопрос решается крайне сложно. В пригородах – там без проблем можно зайти начинающему девелоперу, строителю и проявлять себя.

В пригородах сейчас другая проблема – проблема ликвидности. Строят много, и они сами настолько зажали себя в ценовой категории, что себестоимость у них плюс-минус равна продажной стоимости. Местами там уже стало строить финансово невыгодно. Поэтому и земля есть, и строить много, а выгоды как таковой мало. Так что перспектива развития пригорода под вопросом. Если дрогнут цены, то будет очень прискорбно; если цены пойдут вверх, то этот сегмент, который в Киеве пошел вверх, он потянет за собой и «вторичку», и более элитное жилье, и «первичку» на периферии. 

— Куда ориентироваться покупателю при покупке жилья в пригородах?

— Очень сложно советовать. Понятно, у всех свои приоритеты, но скажем прямо, многие покупатели, которые купили 2-3 года назад квартиру, сейчас пытаются искать квартиру где-то в Киеве. Все-таки остается проблема с транспортом, с инфраструктурой школ. Так же очень важны социальные лифты. Все-таки покупают в пригороде те, кто не может купить жилье в Киеве. Если в Киеве – 700 долларов, то покупают в пригороде по 500 долларов. Вроде бы 200 долларов – небольшая разница, но на людях это сказывается.

Читайте также:  ЖК "Баггоутовский" в Киеве - комфорт, практичность, безопасность

— Наконец, острый вопрос незаконного жилья. Как избежать недобросовестных застройщиков?

— У меня опыт – я 25 лет в этом деле. Когда я начал консультировать новостройки, то думал – вот, 100 консультаций я провел, все, изучил документы. Но когда я провел еще тысячу-полторы консультаций я понимаю, что ничего не понимаю, хотя больше меня в Киеве никто не ездит.

Тут очень много моментов. Естественно, если у застройщика отсутствуют документы, если у него непорядок с землей, занижение категорий, целевое назначение земли не то, договор аренды просрочен, — оно видно сразу, что эти проблемы у него будут. Нужно изучать документы. Я трачу, чтобы дать заключение, где-то от двух дней до двух недель, чтобы понять, насколько опасна новостройка. Это очень непростой вопрос.

— Можно ли понять, если квартира в новострое дешевая, значит, с ней какие-то проблемы?

— Это не показатель, но, когда все кричат – это плохой застройщик, проблемный комплекс, тут Войцеховский участвует и поэтому мы не покупаем, естественно там меньше покупают, и цена квартиры, допустим, 25 тысяч. А рядом комплекс, строит КАН, там 40 тысяч такая же квартира.

— Наконец, по вашим прогнозам, много ли в столице незаконно построенного жилья?

— Что касается пропорций, то процентов 40 в Киеве вообще покупать нельзя. Это – проблемное жилье, и то, что оно достроится, — под большущим вопросом, либо это затянется на годы. Одним словом, зона риска составляет 40%. Процентов 40 – абсолютно нормальное жилье, оно прозрачное, ясное. Может быть будут задержки, но в конце концов все решится. И процентов 20 – это вроде как все в порядке, но есть вопросы. Это – ни туда, ни сюда, скорее всего, достроится жилье, но, напомню, группа риска – это 40%.

По материалам: golos.ua


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

15 − 7 =

Подробнее в Жизнь
Названы знаки зодиака женщин, в которых можно влюбиться с первого взгляда

Прощай, хандра!: ТОП-10 лучших комедийных сериалов всех времен

Девушка из Венесуэлы стала победительницей конкурса «Мисс-Интернешнл-2018» (ФОТО, ВИДЕО)

Футболисты «Шахтера» помогли киевлянину толкать автомобиль (ФОТО)

В Киеве из-за долгов от электроэнергии отключили многоэтажки

В КГГА сообщили, как получатели субсидии будут оплачивать услуги ЖКХ

Закрыть